Thị trường bất động sản Việt Nam tái cân bằng, hướng tới phát triển bền vững
Tóm tắt
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một giai đoạn điều chỉnh quan trọng, sau chu kỳ phục hồi mạnh mẽ từ năm 2024 đến 2025. Hiện tại, chúng ta chứng kiến sự phân hóa rõ rệt về thanh khoản, trong khi giá nhà vẫn neo ở mức cao. Dòng tiền đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn, báo hiệu quá trình tái cân bằng và sàng lọc đang diễn ra, theo nhận định từ báo cáo quý II/2026 của Avison Young Việt Nam. Cụ thể, tại Hà Nội, quý II/2026 ghi nhận hơn 4.000 căn hộ mới được chào bán, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá sơ cấp ở khu vực phía Tây và phía Đông dao động từ 3.250 - 4.400 USD/m², còn khu vực nội đô đạt 5.400 - 9.500 USD/m², tăng nhẹ 2% so với quý trước. Tuy nhiên, sức cầu giảm đáng kể, và một số khu vực ghi nhận giá thứ cấp giảm cục bộ tới 12%. Tương tự, TP.HCM sau sáp nhập chứng kiến gần 12.000 căn hộ sơ cấp ra mắt. Giá sơ cấp trung tâm duy trì 3.500 - 5.900 USD/m², nhưng giá thứ cấp giảm 5-8%, xuống khoảng 4.450 USD/m². Tỷ lệ hấp thụ có sự khác biệt lớn giữa phân khúc cao cấp và trung cấp, cho thấy người mua đang ưu tiên khả năng chi trả thực tế. Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, khẳng định những biến động này là cần thiết để thị trường điều chỉnh và phát triển bền vững hơn. Người mua và nhà đầu tư đang chuyển hướng quan tâm từ tiềm năng tăng giá sang giá trị khai thác thực tế của tài sản. Các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có khả năng cho thuê ổn định hoặc hưởng lợi từ hạ tầng đồng bộ đang được ưu tiên. Hạ tầng tiếp tục là động lực chính, với vốn FDI giải ngân 6 tháng đầu năm 2026 đạt mức cao nhất 5 năm và hoạt động M&A tăng gần 90%. Xu hướng này thể hiện rõ ở các địa phương: nguồn cung văn phòng ở Hà Nội dịch chuyển về Ciputra và Hồ Tây; TP.HCM mở rộng không gian làm việc ra ngoại ô; Đà Nẵng có triển vọng tích cực nhờ kế hoạch Trung tâm Tài chính quốc tế. Nhìn chung, thị trường bất động sản không tăng trưởng nóng trên diện rộng mà đang phân hóa sâu sắc. Lợi thế cạnh tranh hiện phụ thuộc vào khả năng đáp ứng nhu cầu người dùng cuối, hiệu quả khai thác dài hạn và mức độ hưởng lợi từ phát triển hạ tầng, tạo nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng ổn định và bền vững trong tương lai.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một giai đoạn điều chỉnh quan trọng, sau chu kỳ phục hồi mạnh mẽ từ năm 2024 đến 2025. Hiện tại, chúng ta chứng kiến sự phân hóa rõ rệt về thanh khoản, trong khi giá nhà vẫn neo ở mức cao. Dòng tiền đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn, báo hiệu quá trình tái cân bằng và sàng lọc đang diễn ra, theo nhận định từ báo cáo quý II/2026 của Avison Young Việt Nam.
Cụ thể, tại Hà Nội, quý II/2026 ghi nhận hơn 4.000 căn hộ mới được chào bán, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá sơ cấp ở khu vực phía Tây và phía Đông dao động từ 3.250 - 4.400 USD/m², còn khu vực nội đô đạt 5.400 - 9.500 USD/m², tăng nhẹ 2% so với quý trước. Tuy nhiên, sức cầu giảm đáng kể, và một số khu vực ghi nhận giá thứ cấp giảm cục bộ tới 12%. Tương tự, TP.HCM sau sáp nhập chứng kiến gần 12.000 căn hộ sơ cấp ra mắt. Giá sơ cấp trung tâm duy trì 3.500 - 5.900 USD/m², nhưng giá thứ cấp giảm 5-8%, xuống khoảng 4.450 USD/m². Tỷ lệ hấp thụ có sự khác biệt lớn giữa phân khúc cao cấp và trung cấp, cho thấy người mua đang ưu tiên khả năng chi trả thực tế.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, khẳng định những biến động này là cần thiết để thị trường điều chỉnh và phát triển bền vững hơn. Người mua và nhà đầu tư đang chuyển hướng quan tâm từ tiềm năng tăng giá sang giá trị khai thác thực tế của tài sản. Các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có khả năng cho thuê ổn định hoặc hưởng lợi từ hạ tầng đồng bộ đang được ưu tiên. Hạ tầng tiếp tục là động lực chính, với vốn FDI giải ngân 6 tháng đầu năm 2026 đạt mức cao nhất 5 năm và hoạt động M&A tăng gần 90%.
Xu hướng này thể hiện rõ ở các địa phương: nguồn cung văn phòng ở Hà Nội dịch chuyển về Ciputra và Hồ Tây; TP.HCM mở rộng không gian làm việc ra ngoại ô; Đà Nẵng có triển vọng tích cực nhờ kế hoạch Trung tâm Tài chính quốc tế. Nhìn chung, thị trường bất động sản không tăng trưởng nóng trên diện rộng mà đang phân hóa sâu sắc. Lợi thế cạnh tranh hiện phụ thuộc vào khả năng đáp ứng nhu cầu người dùng cuối, hiệu quả khai thác dài hạn và mức độ hưởng lợi từ phát triển hạ tầng, tạo nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng ổn định và bền vững trong tương lai.